Realitní rizika a nekalé praktiky

Na trhu s realitami se klienti mohou stále častěji setkat s riziky i podvody.
Při obchodování s realitami v poslední statistice realitní kolegové odhadují rizikový každý 10 obchod. Já bych z praxe řekla, že každý 7 - 8 obchod a bude to ještě častěji.

80 až 90% těchto rizikových obchodů vyplývá z finančních a sociálně-společenských problémů daných klientů, kteří přicházejí o práci, důsledkem čehož je neschopnost splácet půjčky, leasing, hypoteční úvěr, atp.

V nouzi a v obtížné životní situaci se bezradní klienti obracejí na několik realitních kanceláří s cílem co nejrychleji dostat se ze zmíněných problémů. Nicméně, ne vždy se jim podaří tuto situaci vyřešit podle vlastních představ a dostávají se tak ještě do většího finančního problému. Proč? ..Protože: ,,Bohužel, musím říct, že některé z realitních kanceláří tuto situaci klienta bezcharakterově zneužijí ve svůj prospěch k nenasytnému užitku az někdy zjevně „malé dlužné částky“ je dotlačí na zcela minimum možné prodejní ceny jejich nemovitosti na trhu.

Jeden z příkladů z praxe:

V roce 2011 mě jeden manželský pár zavolal s tím, že mají 2 pokojový byt na KVP, který potřebují urychleně prodat z toho důvodu, že mají dluh na nájemném, důsledkem toho, že oba přišli o práci a další si neumí najít. Za období 8 měsíců jim na nájemném narostl dluh 1360, - € a 700, - € byl dluh na nesplácené půjčce přes jednu českou půjčovnu, kterou vybrali v době, kdy pracovali v Čechách.

Dohodla jsem si s nimi setkání hned následující den, přímo na jejich bytě s tím, že ho rovnou znáboruji (vezmu do nabídky k prodeji) a probereme přímo na místě podmínky, postup prodeje a adekvátní cenu.

Můj nábor byl dohodnut na 16,00. Když jsem už zazvonila na dveře, právě vyprovázeli "kolegu" z jiné nejmenované, ale v Košicích velké RK, kterého jim při vší dobré víře našla přes inetrnet jejich "laskavá souseda, že on jim možná může také pomoci".

Je zřejmé a v praxi zažito, že stejnou nemovitost může vzít do své nabídky několik RK.

Po jeho odchodu, tito dva na mě dívali vystrašení a s třeslevým hlasem mi říkali, že už se sotva dívali na hodiny kdy přijdu aby se předchozího kolegu zbavili. Nechápala jsem však proč, neboť dluh přece ne až tak vysoký s jakým se zvyknu potkávat a jejich problém přece řešitelný je.

Byli úplně vyplašeni a jen tak se z nich sypalo, že pán jim nabídl, že jim obě délné částky bez okolků vyplatí, ale je proto třeba, aby učinili kupní smlouvu s jeho polovičním vlastnickým podílem na listu vlastnictví a následně na to, ho bude prodávat pouze RK pro kterou pracuje. Asi nejsnazší způsob jak se dostat k bytu!

Zjevně to vypadá velmi lákavě, pro lidi kteří jsou už tak na pokraji psychického zhroucení a chytají se každé brčka. Jenže taková RK nemá ani náhodou v úmyslu dobrosrdečně pomoci. Vysvětlím proč.

Potom jako by došlo k přepisu podílových vlastnických práv, stanovila by tato RK co nejvýhodnější cenu prodeje tohoto bytu na tomto sídlišti, aby se co nejdříve prodal. Čili ,,pod-cenu“! A cena na prodej jim byla řečena 45 000, - €! Důsledkem toho zoufalí prodávající přicházejí o svou možnost přijít k větším penězům z prodeje, samozřejmě kromě dlužné částky, kterou přece RK je třeba vrátit! Manželé by již neměli na výběr vyjednávání vyšší prodejní ceny, protože nemají žádný svůj příjem, z čehož by financovali další nájem a další splátku půjčky společnosti v Čechách. A problém by se opakoval znovu: dluh, ještě nižší prodejní cena a následně už by se nedostaly ke koupi menšího bytu. Tady by se již vlastnictví přepsalo na ,,nekolegu“ z RK a manželé odcházejí z obchodu ,,naprázdno“! RK by tímto způsobem získala byt a následně na to by jej hned prodávala za tržní cenu, v tom roce takový byt stál 56 000, - € - 57 000, - €.

Celý tento proces navržený „nekolegem“ jsem jim dopodrobna vysvětlila a po vysvětlení jsem navrhla moji alternativu:

Byt dám okamžitě do nabídky za prodejní cenu 53 000, - €, která je zajímavá pro potencionálního kupujícího, ale stále i pro prodávající, kde je již započtena provize 1500, - €, čili manželé dostanou 51 500, -.

Hledám klienta, který může čerpat HÚ, ale je třeba aby měl hotovost v dlužné částce 2100, - €.

Zároveň, hned další den vyhledám exekutora, který má dluhy na starosti a oznámím mu, že situace je již v řešení a brzy budou všechny podélnosti uhrazeny. Od nynějška až do ukončení obchodu jsem s exekutorem v kontaktu, čímž se alespoň na čas zabrání, aby neposouval exekuci na dražbu.

Následně po prodeji, se klientům věnuji dále za účelem zajištění náhradního bydlení, avšak takovou jejíž maximální nejvyšší cena bude 45 000, - € z toho důvodu, aby měli k dispozici zbývající částku z prodeje zadluženého bytu na úhradu nájemného na vykrytí doby, kdy si najdou zaměstnání.

Klienti po tomto rozhovoru byli přiměřeně situaci nadšeni a bylo vidět, že mají alespoň malou jiskru naděje, že nebudou muset podstoupit riziko dražby a dokonce že se jim zajistí další bydlení, přestože nemají toho času ještě práci.
Od této návštěvy už s žádnou jinou RK nechtěli víc komunikovat. Do týdne jsem jim našla kupující, která čerpala HÚ z banky a 2100, - € si půjčila hotovost od rodičů. Po vystavení certifikátu z banky, jsme učinili Smlouvu o budoucí smlouvě a na základě Smlouvy o finanční výpomoci a směnky jsme vyplatili u exekutora celý dluh. Exekutor nám hned vydal výmaz tíhy pro katastr. O týden na to, jsme již podepisovali zástavní a kupní smlouvy.
Do dalších dvou následujících týdnů jsem manželem našla 1 pokojový byt na Tahanovce za 41 500, - €. Během těch dvou týdnů, kdy jsem jim já hledala nové bydlení, oni si našli oba práci. Nájem pravidelně platí, ale žádné půjčky už nechtějí. Při předávání „nového bytu“ byli neskutečně šťastní, spokojení a nesmírně vděční za pomoc při celém obchodě.
Z důvodu obchodního tajemství a respektování osobních údajů, neuvádím jména, příjmení, ani ulice bytů.

Toto však byl ještě jeden z těch „lepších“ případů, kdy „nekolega“ nabídl poloviční vlastnictví, protože se i za tak nízkou dlužnou částku nabízí úplný převod vlastnictví hned při první návštěvě. Na realitním trhu je toto nekorektní jednání označováno jako nekalé obchodování s realitami, což znamená rychle koupit za velmi prospěšných podmínek a následně rychle prodat za velmi výhodných podmínek, za předpokladu velmi vysokého čistého zisku – čili lichvy.

Tento způsob ale nemá nic společného s výkupem nemovitostí, při řešení prodeje s dluhy a tíhami z různých důvodů, u kterých se jedná již o velmi vysoké délné částky pod hrozbou dražby!
Dnes je již dost rozšířeno toto nekalé obchodování na trhu tímto způsobem, ono tady je a stále bude, jen záleží na tom který klient toto na svůj úkor využije, protože tito klienti jsou živná půda pro tyto obchodníky.

Právě pro tyto důvody klienti stále více využívají služeb renomovaných realitních kanceláří, které jsou na trhu známé a které umí zajistit v první řadě právní ochranu obou smluvních stran, kde se přistupuje ke klientům korektně, subjektivně, nestranně a v první řadě se klade co největší důraz na jejich potřeby a požadavky s cílem dovést obchod do úspěšného konce.

Za poslední 3 roky klienti stále více aktivně vyhledávají velké realitní společnosti a jsou ochotni zaplatit si 3%ní výši provize, protože už si uvědomují, že mají zaručeno minimalizování těchto zmíněných realitních rizik.